Официальный сайт
|
|
Судя по всему, со следующего года в нашей области наконец-то заработает настоящая ипотека
Маргарита СПИРИЧЕВА
Ипотека — это очень удобно. Смысл этого иностранного слова в том, что вы начинаете жить в квартире, заплатив небольшую часть ее стоимости, а остальное взяв в кредит на достаточно долгий срок под относительно невысокий процент. И дальше вам остается только выплачивать свой долг, иначе банк вас выселит из квартиры. Законодательство ему это теперь позволяет. Про ипотеку у нас говорят уже десять лет, в некоторых регионах, как, например, в Чувашии, она вовсю действует, а у нас воз и ныне там. Кроме того, ипотека обычно выступает в качестве локомотива экономического развития региона, поскольку привлекает в экономику деньги, которые до этого просто копились. Ипотека позволяет улучшить свои жилищные условия относительно небогатым гражданам, которым не хватает денег, чтобы купить квартиру в качестве дольщика.
До сих пор в Саратовской области был возможен только последний путь Чаще всего банки дают кредиты на покупку квартиры в домах родственных им строительных компаний. При этом вы должны оплатить от 30 до 40 процентов стоимости нового жилья. Рассрочку платежа вам дают обычно всего на 5-7 лет под 20 процентов годовых. И вы приобретаете не готовую квартиру, а становитесь дольщиком, потому что, как объясняют в строительных компаниях, когда дом уже построен, свободных квартир почти не остается. Менее жесткие условия только в Сбербанке. Там минимальный процент начинается с 16, а максимальная рассрочка — до 15 лет. И для получения кредита нужно иметь предварительный договор на покупку жилья, хоть нового, хоть вторичного. Фактически другого пути купить квартиру в новом доме, кроме как стать дольщиком, нет. А дольщик — это опасное состояние. Потому что никто не гарантирует вам сохранность ваших вложений. И если дом по каким-либо причинам не построен или не введен в строй, то плакали ваши денежки. Все дело в том, что потенциальный спрос на жилье превышает предложение. Поэтому строители выбирают схемы, удобные им, а не потребителям. Если в строительство придут ипотечные деньги, то объемы строительства должны вырасти в несколько раз, и на рынок будут попадать уже готовые новые квартиры.
Чем более развита система ипотеки и чем меньше рискуют банки, тем ниже процент. У нас пока об очень низких процентах говорить не приходится. Даже ипотека, если она заработает, не намного снизит банковские проценты — всего до 18 годовых. Бум ипотечного кредитования возникнет, если банковские проценты смогут упасть до 8-12 годовых. Но это может произойти только при отработанном механизме дефолта кредитополучателей и при массовых возвратах средств. Тогда банк сможет распределять свои риски. Впрочем, банковские проценты — вещь, во-первых, экономически просчитанная, во-вторых, конкурентная. Поэтому они будут снижаться, как только для этого будут условия. Пока же камнем преткновения для большинства потенциальных покупателей квартир является не процент, а первоначальный взнос. Вот если ипотека его снизит, то система заработает.
Правда, есть еще одна деликатная проблема у нуждающихся в жилье — их реальная зарплата не всегда является "белой". Есть такая приблизительная схема расчета: чтобы надеяться на ипотеку, нужно на каждого члена семьи ежемесячно зарабатывать столько, сколько сейчас стоит квадратный метр. А стоит он сейчас от 10 до 20 тысяч рублей. И чтобы банк стал вам оформлять документы, желательно, чтобы ваши официальные доходы были близки к этим цифрам. А если брать по минимуму, то на кредит можно рассчитывать, если официальная зарплата превышает прожиточный минимум хотя бы на величину ежемесячных выплат по ипотеке. То есть прикиньте необходимую вам сумму (например, трехкомнатная квартира — это около 80 кв. метров по 15 тысяч рублей за метр), умножьте ее на два, если хотите взять кредит на 5 лет (за пять лет как раз набегает еще одна стоимость квартиры), разделите на число месяцев в пяти годах и прибавьте к 2500 рублям — прожиточному минимуму. Если ваша официальная зарплата оказалась ниже полученного результата — увы, про ипотеку и вообще жилищное кредитование придется забыть. Ибо жилищный кредит не потребительский, его без справок с места работы не дадут.
Поскольку банк должен дать вам деньги взаймы надолго — до 20 лет, то он хочет подстраховаться. Для этого в Москве создано агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно выкупает закладные у банков под 15 процентов. Таким образом, банки получают обратно свои деньги и могут снова давать их взаймы. А агентство на основе закладных выпускает облигационный займ, чтобы обеспечить возврат своих денег уже с фондового рынка. Чтобы банки работали именно по ипотеке, а не по простому жилищному кредитованию (когда деньги нужно возвращать быстрее), нужно создать в области аналогичное региональное агентство. По закону, в уставном капитале агентства (а это акционерное общество) 51 процент должен принадлежать государству. Наши банки были готовы участвовать и вложить свою часть. А вот в бюджет ипотеку вовсе не закладывали.
И вот на днях стало известно: в окончательный вариант областного бюджета все-таки заложили минимальную сумму для создания регионального ипотечного оператора! Вначале планировалось, что на эти цели из бюджета будет выделено 17 миллионов, и это позволит привлечь в область миллиард федеральных рублей, потому что федеральное агентство по ипотечному кредитованию выкупает закладные в соотношении 1 к 30. Потом говорили, что не заложат ничего, и значит, область как минимум еще на год останется без ипотеки. Сейчас в основном финансовом документе на ипотеку предназначено 5 миллионов 100 тысяч. Соответственно, уставной капитал регионального оператора составит 10 миллионов, и он сможет привлечь под закладные не больше 300 миллионов рублей. Но, как известно, лиха беда — начало. Депутаты пообещали, что если будет нужно, уставной капитал может быть увеличен. Так что с наступающим новым годом ипотеки вас!
Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=17122004095352&oldnumber=277