Жадный рынок

Маргарита СПИРИЧЕВА

Рынок недвижимости в Саратове перегрет: продавцы, как правило, просят за свои квартиры больше, чем готов потратить средний покупатель. И хотя новый Жилищный кодекс может подтолкнуть цены на вторичном рынке к падению, пока никаких примет этого не наблюдается. Так считает старший специалист по купле-продаже недвижимости компании "Эдем-риэлт" Марина ТИХОНОВА, с которой мы беседуем о состоянии квартирного рынка на сегодняшний момент.

— С 2002 года на рынке вторичного жилья произошел спад. Раньше сделок было больше, потому что много людей приезжали из других регионов. Сейчас их крайне мало. Мало покупают квартир и для студентов— видимо, у всех ограниченные средства. И у тех, кто приезжает из других республик, очень мало денег, они могут решить свои проблемы очень скромно. В основном, потому, что цены у нас безумные, неправдоподобно высокие. На мой взгляд, цена на двухкомнатную квартиру в "хрущевке" 700-800 тысяч — непомерные деньги. Мы несколько месяцев продавали хорошую трехкомнатную квартиру в центре: больше 70 метров, изолированные комнаты, хороший вид из окон на Волгу, дому лет 20, только кухня небольшая — 7 метров. Мы ее предлагали за миллион 200, продали за миллион 160 тысяч, но продавали очень долго. А есть люди, которые за эту же сумму хотят продать двухкомнатную.

— То есть цены быстро растут?

— Нельзя сказать, что цены растут. Эти квартиры стоят. Их выставят, и они стоят полгода — год. Я как риэлтор понимаю, что трехкомнатная 90 серии не может стоить миллион четыреста, пусть даже в хорошем месте, но хозяйка соглашается со мной только через полгода безуспешных продаж. И это бывает очень часто. Если у кого есть свободные деньги, он лучше их вложит в строящееся жилье. Старые дома фактически становятся неликвидом. Но у людей есть интерес к вторичному рынку. Ликвидными стали последние этажи — очень многие поняли прелесть того, что над тобой никого нет. Ведь лучше крышу починить один раз, чем всю жизнь слушать соседей. Нет вопросов и по поводу торцевых квартир. Сейчас появились технологии, которые все эти проблемы решают. Иногда я проверяю, работает ли реклама: даю объявление о виртуальной квартире по, как я считаю, нормальной цене. Шквал звонков! Хорошие, не очень большие квартиры, например двухкомнатные, но с большой кухней, могут стоить и на 200-300 тысяч дороже среднего уровня, их все равно купят. Зато дорогие квартиры площадью больше 100 метров будут продаваться долго.

— Как вы думаете, почему сложилась такая ситуация?

— И по объективным, и по субъективным причинам. Раньше, когда был объективный приток денег от приезжих, людям было важно не столько получить определенную сумму за свою квартиру — важно было, что они за это купят. Рынок работал более энергично, быстро находились варианты. Было много случаев, когда квартиры, доставшиеся по наследству, продавали, чтобы купить машину или вложить деньги в бизнес. Сейчас ничего подобного не происходит, люди продают свои квартиры только для того, чтобы решить жилищные проблемы. Кроме этого, сейчас мало кто хочет продавать квартиры, полученные по наследству, — их больше хотят сдавать в аренду. Это стало модным. Есть большое количество предложений по аренде. Но стоимость аренды не падает, хотя многие квартиры при этом стоят пустыми. Люди почему-то не понимают, что вместо того, чтобы полгода ждать состоятельного клиента, выгоднее слегка сбросить цену и получать деньги уже сейчас. Влияет на цены и субъективный фактор: те, кто долго ждет "своего" покупателя, почему-то считают, что за время ожидания их квартира должна подрасти в цене.

— Раньше наиболее опасным считался вторичный рынок. А в последние годы все скандалы связаны с первичным. Ваша фирма сталкивалась со случаями продажи одной квартиры двум-трем лицам?

— Нет, такого давно не было. С чем есть проблемы на первичным рынке — так это с незавершенкой. Этого полно. Я как риэлтор могу только предполагать, где стройка точно замрет, а где это под вопросом. Например, есть дома очень привлекательные, которые хорошо растут. Но я знаю, что у этой фирмы есть несколько строительных площадок. Один дом они закончили, на другом активно работают с утра до ночи, а остальные на нуле. Я звоню к ним, и мне говорят, что у них в строящемся доме уже все продано, осталась одна квартира. И я понимаю, что раз они все продали, то они скоро перекинут строителей на нулевые объекты, а дом повиснет на несколько лет. Хотя теперь, по новому законодательству, строители должны ставить сроки в договора, я не думаю, что они их будут выдерживать. Или будут намеренно отодвигать их очень далеко. У нас сейчас есть объект на руках, срок сдачи — 1999 год, и до сих пор не зарегистрирован.

— Изменяется ли ситуация с договорами долевого участия? Когда их начнут регистрировать, чтобы избежать двойных-тройных продаж?

— Регистрационная палата пока не готова регистрировать договора долевого участия. Кроме того, мало у кого из строителей есть вся разрешительная документация на момент начала строительства. Пока ни одна строительная организация, с которой мы работаем, не знает, что и как будет с дольщиками. Но с другой стороны, с начала апреля еще не появилось и новых площадок, на которых бы начинались продажи. Те дома, что уже продавались, продаются по-старому. В Москве по-прежнему заключают договора инвестирования и соинвестирования, а договора долевого участия как не заключали, так и не заключают. Правда, собираются их начать заключать летом с регистрацией в регистрационной палате.

— Повлияло ли на рынок вступление в действие нового Жилищного кодекса?

— Пока нет, но рынок недвижимости имеет большую инерцию, поэтому влияние обязательно будет. Например, ожидается, что социальной проблемой может стать отселение со строительных площадок. Ведь первичный рынок растет, но остались участки только с отселением. И новый Жилищный кодекс в этом смысле очень жесток. Если по предыдущему кодексу хотя бы учитывались социальные нормы: мы подбирали по 18 метров на человека, разнополым давали две комнаты, то в новом кодексе прописано, что взамен сносимомого жилья должна быть предоставлена площадь не меньшая, чем занимаемая ранее. Было 12 метров на пятерых, и закон не обязывает строителей давать им больше. Правда, если отселяет частное лицо инвестор, то он обязан удовлетворить их пожелания. Но если инвестор договорится с городом и строительство будет для нужд города, граждане могут остаться в 12 метрах в черте города. То есть из центра их легко переселят на окраину. А ведь до этого, если человек жил в центре, то ему и старались дать квартиру в центре. Пока новой практики еще нет, и я очень надеюсь, что до этого не дойдет. Иначе отселение станет большой социальной проблемой.

Кроме того, по новому Жилищному кодексу, собственники дома отвечают за сохранность своего имущества. Касается это и пятиэтажек, которые, между прочим, стоят не на сваях, а значит, могут затрещать. По моему мнению, цена на них должна падать. А она сейчас взвинчена до неразумности.

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=20052005104329&oldnumber=298