ЖКХ: Решение проблем

Это надо знать. Часть 2

Материал подготовлен Общественным объединением «Совет собственников жилых помещений…»

(Продолжение. Начало см. в № 24 (626) от 16 августа 2012 года)

Договор управления многоквартирным домом

Основным документом, регулирующим отношения между собственниками жилых помещений и Управляющими организациями (УО), является договор управления многоквартирным домом (далее Договор).

Статья 162 Жилищного кодекса РФ отражает основные положения договора: порядок заключения, содержание, порядок внесения изменений, порядок расторжения и т. д.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Текст договора утверждается общим собранием собственников и заключается с каждым из них.

В соответствии с договором, одна сторона (это – УО) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги.

В договоре обязательно должны быть указаны:

1. Состав общего имущества дома и его адрес.

2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту данного имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УО.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору.

Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников, срок его действия не менее одного года. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Изменение или расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (все начинается с решения общего собрания собственников). УО в течение тридцати дней до момента прекращения деятельности договора обязана передать всю техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением дома, другой, выбранной собственниками УО, или председателю Совета дома, или собственнику, указанному в решении общего собрания, или любому собственнику по его письменному заявлению.

Важно! УО ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год (статья 162, часть11 Жилищного кодекса РФ).

Для заключения договора со стороны собственников необходимо на общем собрании обладать более чем пятьюдесятью процентами голосов.

Рекомендуем включить в текст договора следующие положения:

1. Текущий и капитальный ремонт общего имещества дома производится по плану работ, утвержденному общим собранием собственников с указанием объемов работ и их сметной стоимости.

2. Исполнитель работ может быть выбран общим собранием собственников или Советом многоквартирного дома (СМД), с которым УО обязана заключить соответствующий договор.

3. УО не имеет права использовать общее имущество дома без соответствующего разрешения общего собрания собственников (или письменного согласования с СМД). В случае разрешения на возмездное использование УО обязана заключить соответствующий договор аренды в интересах собственников, при этом денежные средства должны поступать на лицевой счет дома. (Примеры использования общедомового имущества: установка систем кабельного ТВ и Интернета, установка на фасаде или крыше различных видов рекламы и т. п.).

4. УО обязана представить на общее собрание собственников структуру расценок (расшифровку) на содержание и ремонт жилого фонда, на затраты по содержанию аппарата управления УО и расчетно-кассового центра. Общее собрание утверждает (или не утверждает) расценки на содержание, ремонт и капитальный ремонт. Расценки вступают в силу только после их утверждения на общем собрании. УО не имеет права без решения общего собрания собственников включать в счета на оплату дополнительные строки (статьи).

5. УО имеет право перераспределять денежные средства с одной статьи расходов на другую только по решению общего собрания собственников. В случае возникновения аварийной ситуации – по решению СМД,

6. Годовой план работ по содержанию дома, текущему и капитальному ремонту, сметы затрат на эти работы утверждаются общим собранием собственников. УО за два месяца до проведения годового собрания должна произвести осмотр дома с представителем собственников дома (председателем СМД), составить проекты годовых планов работ и смет затрат и представить их на рассмотрение СМД,

7. Ежеквартально представлять председателю СМД (другому уполномоченному лицу из числа собственников) сведения о фактически выполненных работах, о стоимости этих работ и денежных средствах, поступивших от владельцев нежилых помещений, а также арендаторов общедомового имущества.

8. Включить в текст договора обязанности СМД и председателя СМД (ст. 161.1 ЖК РФ).

9. Размер платы за содержание, ремонт и капитальный ремонт определяется и утверждается только общим собранием собственников. УО не имеет права самостоятельно вносить какие-либо изменения в размер платы, а также вносить дополнительные статьи на оплату в счетах.

10. УО не имеет права самостоятельно устанавливать величину денежного вознаграждения за оказанные ею услуги. Проект затрат на содержание аппарата управления УО и РКЦ вносится предварительно на рассмотрение СМД, а уж затем утверждается решением общего собрания собственников.

11. Председатель СМД (члены СМД и собственники) осуществляют контроль за деятельностью УО и выполнением ею обязательств по настоящему договору:

– УО обязана в течение пяти дней предоставить по запросу информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работах;

– проверять выполненные УО работы (услуги), требовать устранения выявленных дефектов;

– участвовать в осмотрах и проверках технического состояния общедомового имущества с обязательным составлением соответствующего акта;

– участвовать в приемке всех видом работ (оказанных услуг). Работа по содержанию, текущему и капитальному ремонту считаются оконченными с момента подписания комиссией, в которую обязательно входит председатель СМД (член СМД), акта приемки выполненных работ. Окончательный расчет УО с подрядчиками производится только после подписания всеми членами комиссии акта приемки.

Сметы затрат на выполненные работы также вступают в силу только после их подписания председателем СМД (или уполномоченным членом СМД).

12. УО обязана представить по запросу собственников документы и необходимые сведения, связанные с выполнением обязательств по настоящему договору, а также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации…».

Уважаемые собственники квартир!

Внимательно относитесь к основному документу, регулирующему ваши отношения с Управляющими компаниями – Договору управления многоквартирным домом. Добивайтесь, чтобы он соответствовал действующему законодательству и отражал ваши исконные интересы – сохранение жилого фонда и эффективное использование оплаченных вами денежных средств.

Будьте особенно внимательны, если управляющая компания предлагает, навязывает свой вариант Договора управления дома.

Тел.: 23–77–38, 8–927–123–51–14.

Звоните, вместе – мы сила!

Адрес статьи на сайте:
http://www.bogatej.ru/?chamber=maix&art_id=0&article=29082012232113&oldnumber=628