|
| К свежему номеру |
Земельный Вопрос Л. Яфарова: «В кадастровой оценке земель должны участвовать специалисты-профессионалы»
Елена ТАЛПЭУ Результаты проведенной актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные правительством, и последующие ее корректировки, как известно, болезненно отразились на населении Саратовской области. Многие говорили о земельном произволе, об отсутствии логики и экономической обоснованности в тех результатах оценки, которые были объявлены. Сам процесс оценки, подготовки отчетов, которые отправляются на согласование в правительство, стадия контроля над исполнением регламентов для многих не ясны и в принципе носят закрытый, непрозрачный характер. Люди узнают только конечный результат. Все это вызывает большую социальную напряженность. В настоящее время Управлением Роснедвижимости по Саратовской области на утверждение в правительство направлены результаты актуализации земель СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества), расположенных за чертой населенных пунктов. Общество находится в ожидании, поэтому земельные страсти немного поутихли. Будет ли это затишье перед бурей или нет – сейчас главный вопрос.
За комментариями мы обратились к начальнику отдела формирования, инвентаризации, организации ведения кадастров и оценки объектов недвижимости Управления Роснедвижимости по Саратовской области Яфаровой Ларисе Ивановне.
Корр.: Лариса Ивановна, с чем, по Вашему, была связана та кадастровая свистопляска, которую мы наблюдали, начиная от самой первой корректировки постановления Правительства от 31.11.2007 г.
№ 423-П?
Л. Яфарова: В соответствии с Административным регламентом по организации проведения государственной кадастровой оценки земель (далее Регламент), который утвержден приказом Минэкономразвития № 215 (26 июля 2006 г. зарегистрирован в Минюсте) определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Роснедвижимостью, Управлениями Роснедвижимости и органами исполнительной власти субъектов РФ при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель, т. е. после подготовки исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Отчета по определению кадастровой стоимости земельных участков и получения положительного заключения Роснедвижимости по итогам проведения экспертизы, Управлением Роснедвижимости были представлены на утверждение правительству области результаты оценки (3 приложения) и проект постановления.
Однако, в нарушение процедуры Регламента, правительством утверждены не результаты, прошедшие экспертизу, а иные результаты, часть которых совпадает с результатами экспертизы (36165 земельных участков), а в основном (более 321 тыс. земельных участков) кадастровая стоимость была откорректирована в сторону уменьшения.
В дальнейшем при рассмотрении областным судом исков юридических лиц о несогласии с величиной кадастровой стоимости было принято решение об установлении кадастровой стоимости в части земельных участков, совпадающей с результатами экспертизы.
Корр.: Если кратко и схематично говорить о цикле проведения кадастровой оценки, из чего он состоит и какая функция в этом процессе отводится Управлению Роснедвижимости?
Л. Яфарова: Функция управления Роснедвижимости заключается не в определении показателей кадастровой стоимости. Управление Роснедвижимости – это звено, которое организовывает на территории субъекта проведение кадастровой оценки земель и выполняет функции в соответствии с Регламентом.
Оценка выполняется теми, кто выигрывает конкурс на ее проведение, т. е. исполнителями, которые подготавливают Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков. Управление Роснедвижимости обеспечивает его проверку на соответствие условиям технического задания и отправление на экспертизу в Роснедвижимость (г. Москва). В случае положительного заключения Роснедвижимость направляет в Управление акт проверки о том, что отчет подготовлен в соответствии с Методическими указаниями. После этого Управлением подготавливаются 3 приложения с результатами оценки и проект постановления для их утверждения правительством области. После утверждения результатов оценки правительством и поступления их в Управление осуществляется передача утвержденных результатов кадастровой оценки в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области. Кадастровая палата обеспечивает внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный кадастр недвижимости, предоставляет в электронном виде выгрузку в Управление, которое, в свою очередь, направляет сведения о налогооблагаемой базе земельных участков в УФНС России по Саратовской области (налоговая служба) для целей налогообложения.
Корр.: Какова ситуация с кадастровой оценкой на сегодняшний день?
Л. Яфарова: В настоящее время проведена актуализация кадастровой стоимости земельных участков по трем категориям земель. На согласовании межведомственной комиссии результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и особо охраняемых земель. По землям СНТ результаты оценки, прошедшие экспертизу, направлены на утверждение в Правительство области еще в декабре 2009 г.
Если кратко сказать о результатах оценки СНТ, то кадастровая стоимость земель, например, Воскресенского района увеличилась в среднем в 4,5 раза, а Саратовского района – в 8,8 раз. Раньше приоритетными были земли в Чардыме. По результатам актуализации Чардым уступил Саратовскому району, прежде всего Усть-Курдюму, Пристанному, где стоимость земли гораздо возросла.
Корр.: С чем это связано?
Л. Яфарова: Рост цен на землю в определенных районах зависит от развития инфраструктуры, от наличия дорог, мостов, коммуникаций, заправок, магазинов и т. д. Яркий пример: в Пристанном построили мост, и там стали просто заоблачные рыночные цены на землю.
Корр.: Какие критерии оценки выдвигаются при оценке земель промышленности?
Л. Яфарова: Ранее для оценки этой категории земель использовался такой подход: раз это газовики, нефтяники и т. д., то им устанавливали высокую ставку налога. Сейчас можно сказать, что Правительство РФ установило «зеленый свет» развитию промышленности и не особо акцентирует внимание в сторону повышения налогооблагаемой базы. По землям промышленности кадастровая стоимость, если сравнивать средние медианные показатели, возросла примерно в три раза. Если при анализе использовать средние взвешенные показатели кадастровой стоимости, – то в шесть раз. Это нормально. Что касается земель особо охраняемых территорий (это земли рекреации, санаторно-курортные зоны, национальный Хвалынский парк), то актуализация оценки по ним проведена, рост кадастровой стоимости есть, но незначительный.
Корр.: Почему показатели кадастровой стоимости земли пусть и незначительно, по Вашим словам, но все же постоянно увеличиваются?
Л. Яфарова: На тот момент, когда проводилась на территории области кадастровая оценка впервые – рынок еще не был развит. Он находился в зачаточном состоянии. Сейчас рыночные отчеты уже подготавливаются из учета фактических сделок, а их количество в настоящее время резко возросло. Соответственно возросла и стоимость цены за землю. Если кадастровая стоимость увеличивается в 5–6 раз, то многие считают это нарушением. На самом деле – это отражение динамики рынка.
Нельзя забывать и о том, что у нас в России имеет место практика ухода от налогов, когда указываются не соответствующие действительности суммы сделок по купле-продаже. Например, официально объекты недвижимости продают за 600 тысяч, а неофициально – за 4,5 миллиона. Все прекрасно знают эту практику, и поэтому говорить о том, что у нас рыночные цены гораздо ниже, язык не поворачивается. Это во-первых. Во-вторых, если анализировать численный и возрастной состав, например, членов СНТ, то там минимум 50 процентов – это пенсионеры. Все они освобождены от уплаты земельного налога. Имеется ввиду – в черте города Саратова. В ряде других муниципальных образований тоже есть освобождения от налога социально незащищенных слоев населения. Те районы, где рынок не сложился, т. е. они относятся к районам с недостаточной информацией о рынке, ценятся с использованием кадастровой стоимости земель с/х назначения. Это, конечно, всех устраивает.
Корр.: Означает ли это, что претензии граждан в отношении завышенного земельного налога на землю необоснованы?
Л. Яфарова: В этом вопросе многие не учитывают тот факт, что земельный налог зависит не только от кадастровой стоимости земли, но и от налоговой ставки на землю. Наши муниципальные образования утвердили в основном предельные налоговые ставки. Максимальные ставки на землю, установленные Налоговым кодексом, рассчитаны на Питер и Москву. Но в кодексе также четко прописано, что это предельные, максимально допустимые ставки и возможно их дифференцирование. Таким образом, нижний предел ставок не установлен. Их можно снижать до минимально возможных. Но город этого делать не хочет, потому что городу бюджет нужно наполнить. Муниципалам нужно «спуститься на землю», проанализировать, продифференцировать ставки с учетом местных условий. В конце концов, у нас не Питер и не Москва, а, как говорится, «деревня, глушь Саратов».
Корр.: Что, по Вашему мнению, необходимо сделать для усовершенствования процедуры определения кадастровой стоимости земли?
Л. Яфарова: Я считаю, с кадастровой стоимостью особых проблем нет. Тем не менее, я бы выделила две проблемы. Первая – это выбор исполнителя. Нужно доверять такому исполнителю, который уже раньше зарекомендовал себя, то есть компетентным и проверенным на практике оценщикам.
Можно взять, к примеру, земли с/х назначения. Это особая категория земель. Здесь самое важное, чтобы оценка этих земель проводилась специалистами-оценщиками совместно с почвоведами, т. к. нужен опыт использования результатов почвенных обследований. На одном участке может быть пять или десять почвенных разновидностей, поэтому необходимо использовать базу для правильного определения совокупного почвенного балла. Оценка земель с/х назначения – это та категория, которая не учитывает инфраструктуру (кроме рынков сбыта), а основывается на естественном плодородии почв и таких показателях, как засоление, эрозия, механическое состояние почвы и т. д.
У каждой категории земель есть свои специфические особенности и методические подходы. Но одно из условий успешного выполнения массовой оценки земель для целей налогообложения, на мой взгляд: нельзя отдавать проведение оценки исполнителям из других субъектов. Та нашумевшая оценка земель населенных пунктов проводилась воронежцами. Естественно, они не могли знать все наши областные нюансы, особенности всей нашей территории.
И вторая проблема – это, как я уже говорила, «муниципалы». Они должны поработать над результатами оценки, а не действовать наобум. Ушла в историю практика, когда ставки налогов доводились централизованно, земельный налог перешел в разряд «местный» и делиться им ни с кем не надо. Вместе с тем, на муниципальные службы ложится ответственность за дифференцирование ставок, обеспечение мер по полному вовлечению земельных участков к налогообложению (на сегодняшний день большая часть земельных участков из-за неоднозначно установленных видов разрешенного использования не вовлечена в налогообложение).
Кроме того, эффективность применения результатов кадастровой оценки во многом зависит от оперативной работы межведомственной комиссии, созданной при правительстве Саратовской области, которая должна содействовать успешному проведению оценки, оперативно рассматривать представленные на утверждение Правительству результаты оценки, и в которой должны участвовать специалисты-профессионалы.
Весь номер на одной странице
|
Кто-то с трёх раз отгадает, что это за «мужик в пинджаке» запечатлён на этом снимке? Мало того, он запечатлён ещё и в бронзе, и стоит на Набережной Космонавтов, где космонавтами и не пахнет». 
26 марта 1989 года состоялись выборы народных депутатов Союза ССР, первые выборы высшего органа власти Советского Союза, на которых избирателям впервые предоставлялся выбор между несколькими кандидатами в депутаты. Впервые в Союзе ССР происходило публичное обсуждение различных предвыборных программ (в том числе и на теледебатах). 
Друзья, главный вопрос: как же так получилось? Почему Путин и олигархический режим в очередной раз победили в России. Кто-то скажет: нарушения, грязная политика. Безусловно, всё это важно и имеет место быть, но только лишь этим ограничиваться неправильно и не позволит нам увидеть ситуацию объективно. 
Движение «Голос» практически ежегодно фиксировало ухудшение ситуации с правами избирателей. К сожалению, именно президентские выборы все последние 24 года демонстрировали своего рода антистандарт проведения избирательных кампаний. Но никогда еще мы не видели президентской кампании, которая настолько не соответствовала бы конституционным стандартам. 
28 февраля, в Саратове у памятника Вавилову общественник Андрей Калашников провел одиночный пикет против введения цензуры в России. На пикете присутствовала корреспондент ИА «Свободные новости». 
18 января 2024 года в музее К.А. Федина прошел вечер памяти Алексея Слаповского (1957 – 2023). На вечере собрались друзья, коллеги, близкие люди, читатели и почитатели его таланта. 
Политик Екатерина Дунцова, которой ЦИК отказала в регистрации в качестве кандидата в президенты, представила в Саратове партию «Рассвет», созданием которой занимается её команда. 16 февраля на встречу с ней в деловом центре «Спутник» пришли порядка 60 человек. 
18 февраля в сквере на улице Грибова, одном из гайд-парков Саратова, состоялся митинг за перенос площадки строительства будущего Столыпинского индустриального парка. 
